Om oss

Vi är två bröder som har ett stort aktieintresse gemensamt och bloggen är tänkt vara en mötesplats där vi kan samla och diskutera idéer. Ni hittar oss även på Twitter: @maxhenrikson2 @jesperhenrikson

måndag 5 december 2016

Analys: Amhult 2

Av: Jesper Henrikson

Aktiekurs: 81 kr
Börsvärde: 555 Mkr
Eget kapital per aktie: 70,9kr
P/B: 1,14

Amhult 2 är ett utvecklings- och förvaltningsföretag inom fastighetssektorn och värderas idag precis över drygt 1,14 gånger eget kapital. Under nästkommande 5 år kommer man bygga klart de resterande delarna av den detaljplan man nu betar av. Kassaflöden har redan börjat rulla in från den färdigställda tredjedelen och när allt är klart räknar man med ett uppnå en räntabilitet be det egna kapitalet på 8 % genom att hyra ut bostäder, kontors- och butiksytor. Givet Amhult 2:s bevisade förmåga att växa det egna kapitalet genom kostnadseffektivt färdigställande av bostäder och andra byggnader tror jag att man kan växa det egna kapitalet med 150 % till 2021. Denna av det egna kapitalet på 5 år motsvarar 20 % värdetillväxt om året och då får man en eventuell värdeökning av befintligt bestånd som en option på köpet.

Om bolaget
Amhult 2 är ett fastighetsbolag som prospekterar, bygger och förvaltar 44.000m2 mark i Amhult (Torslanda), 1,5mil norr om Göteborg. År 2011 klubbades detaljplanen igenom för Amhult Centrum. Denna delades in i två delar, etapp I och etapp II. Den första etappen är redan avklarad och nu genomför man alltså etapp II. Bolaget har som första mål att bebygga fastigheterna i Amhult Centrum. I detta inkluderas byggande av både boende och kommersiella lokaler. Därefter är det sagt att man successivt ska förvärva och utveckla nya byggnadsprojekt i närområdet. Amhult 2 har alltså inte som mål att prospektera mark för att sedan sälja den, utan istället vill man förvalta det fina läget man har genom att istället bygga hyresrätter.

Amhult 2 har en tydligt uttalad vision, som enligt mig ger intrycket av att den snabba expansionen av området bara har börjat. Visionen för bolaget är att i första hand, efter antagen detaljplan, inom en femårsperiod, dvs år 2021, färdigställt byggnations projektet Amhult Centrum etapp II, samt därefter vara en av huvudaktörerna i Torslanda avseende förvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. 

Tillväxt i företaget skall skapas genom att bebygga befintlig mark i Torslanda kostnads-effektivt, genom väl projekterad och styrd byggnation. Detta genomförs genom att arbeta med kostnadsstyrning i alla delar från projektering till genomförande med bibehållen hög kvalité. Tillväxt skall även skapas genom förvärv av mark samt fastigheter i Torslanda som kan skapa värdetillväxt genom att varje fastighets egna förutsättningar tas tillvara och utvecklas med kvalitet och ekonomiskt fokus i centrum. 

Det långsiktiga finansiella målet för bolaget är att ha en avkastning på eget kapital (ROE) på 8 procent Detta avser dock målet för bolaget när hela etapp II är genomförd. Dvs ROE vid år 2021 ska vara 8 procent. Knäckfrågan blir då vad värdet av det egna kapitalet kommer att vara vid denna tidpunkt. Sedan detaljplanen för Amhult 2 blev klar har dock värdet på det egna kapitalet ökat i rask takt.

De senaste tre åren har det egna kapitalet vuxit med 27,5%, 13,5% respektive 11,9%.

Bolaget är alltså inne i en riktigt bra fas och sedan man färdigställde kvarteren Stridsflyget och Radarflyget under våren 2016 har man gått med vinst. Kan man fortsätta bygga i en snabb takt till samma höga kvalitet som man hittills lyckats göra skulle Amhult 2 vara en intressant investering. För att detta ska vara möjligt måste dock bolaget ha tillräckligt mycket kvar att bygga, och det är verkligen något som man har. Ställer man det som är byggt i dagsläget i relation till vad som skall komma att byggas ser det väldigt bra ut, vilket gör att jag tror att man fortsatt kommer att kunna växa det egna kapitalet.

Kvarteren
Amhult Centrum.

Amhult 2 har hittills bara utnyttjat cirka en tredjedel av den totala ytan som man hittills fått bygglov på.


Amhult 2 kommer dock inte sluta bygga när man är klara med Amhult Centrum. Bolaget meddelade ganska nyligen att man inlett ett samarbete med Lysevägens Bostads AB, vilket innebär att man kommer få möjligheter till ytterligare förvärv av mark på Skogens Gård i Torslanda. Amhult 2 menar att man har planer på att utveckla detta till nästa stora byggprojekt.

Vidare finansiering
För att slutföra byggandet av Amhult Centrum etapp II har bolaget beräknat att investeringar på 1000 miljoner kronor kommer att behövas. Detta ska finansieras med hjälp av en nyemission, som pågår just nu, samt via banklån. Man har satt upp ett mål om att inte överstiga en belåningsgrad på 60 procent.

Genom försäljning av ytterligare bostadsrätter skulle återstoden av byggandet av Amhult 2 kunna finansieras. Styrelsen har dock som strategi att vara återhållsamma med utförsäljningen av bostadsrätter då den bedömer att det kommer att finnas en stor efterfrågan på hyresrätter framöver, och att bolaget därigenom på sikt kommer att ha en bättre intjäning. Amhult 2 har i dagsläget, efter den pågående nyemissionen, ett beräknat låneutrymme om 500 miljoner kronor, med hänsyn taget till belåningsgraden.

Värdering
I dagsläget värderas Amhult 2 till 1,14 gånger eget kapital, något som är lågt om man jämför med andra svenska fastighetsbolag. Överlag värderas svenska fastighetsbolag till någonstans mellan 1,2 och 1,5 gånger det egna kapitalet. Det är dock få av de övriga svenska fastighetsbolagen som likt Amhult 2 är inne i en väldigt expansiv fas.

Att Amhult 2 värderas till något över eget kapital antyder att det är rimligt värderat, men säger ingenting om hur utvecklingen av det egna kapitalet kommer att vara i framtiden. För att få en aning om detta gör jag nedan några antaganden och beräkningar.

Antagande 1:
Sedan slutet av 2013 har man lyckats öka det egna kapitalet med cirka 32kr. Detta har skett genom att bebygga ungefär en tredjedel utav den totala ytan. Om vi antar att detta kan vara en fingervisning av hur utvecklingen kan komma att se ut, så bör det egna kapitalet värderas till ca 145kr år 2021.

Antagande 2:
Bolaget har även kommunicerat att byggandet av Amhult Centrum etapp II kommer att innebära ytterligare cirka 500 stycken bostäder till i området. I bolagets försäljning av de 52 stycken bostadsrätterna för Brf Luftseglaren gjordes en vinst på 12kr/aktie. En liknande värdestegring för kommande 500 stycken bostäder skulle innebära en värdestegring per aktie med 96kr (den nyblivna nyemissionens utspädning inkluderad), dvs eget kapital på 166kr/aktie.

Båda ovanstående beräkningar är dock väldigt konservativa eftersom man då inte räknar med någon värdestegring i det befintliga beståndet och inte heller för de delar av beståndet som blir klara innan år 2021. Oavsett kan det vara intressant som tanke. Ytterligare ett tillägg till ovanstående beräkning är att bolaget gått med förlust under nästan hela perioden 2013-2016. Det är alltså bara nyligen som man vänt till vinst i och med att de första hyresintäkterna börjat strömma in. För 2016 kommer man antagligen att ha en avkastning på eget kapital (ROE) på 0,5 procent. År 2021 räknar man med att samma siffra är på 8 procent.

Antagande 3:
Låt oss anta att ROE för åren 2017-2021 kommer vara 1%, 2.5%, 4%, 6% och 8%.

Kombinerar man antagande 1 och antagande 3 får man följande utveckling:


Eget kapital kommer i slutet av 2021 enligt mina antaganden vara 174,2 kr/aktie. Skulle man kombinera antagande 2 och 3 skulle värdet bli ännu högre.



Företaget har som utdelningspolicy att minst 50 % av årets resultat skall lämnas i utdelning efter genomförd byggnation av projektet Amhult Centrum etapp II. Dvs ingen utdelning är att vänta innan år 2021.

Sammanfattning
Amhult 2 är ett snabbväxande fastighetsföretag som främst ämnar hyra ut sitt fastighetsbestånd. Man har hittills lyckats väldigt bra med sina affärer och jag ser inget som antyder att detta inte skulle fortsätta. Bolaget har dock bara börjat sin resa och jag tror att Amhult 2 kan vara en riktigt bra långsiktig investering. Idag ligger värderingen på 1,14 gånger eget kapital (vid en kurs på 81kr), vilket jag anser vara billigt för de möjligheter som finns. En indikation på att bolaget är både kvalitativt och billigt gavs häromdagen när Sveriges motsvarighet till Warren Buffet, Per H Börjesson, tillkännagav att han, via sitt investmentbolag Spiltan, tecknar aktier i den pågående nyemissionen.

I dagsläget utgör Amhult 2 nästan 20 procent av min portfölj, något som jag känner mig väldigt bekväm med.


Länk till intervju med VD, Maria Nord finnes här

22 kommentarer:

  1. Nej, Per H Börjesson är inte Sveriges Warren Buffet. Han skriver en hel del om Warren Buffet och är en duktig entreprenör men likheterna som investerare är begränsade.

    Däremot gillade jag resten av analysen, tack :-).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hehe, det må vara sant om den dåliga liknelsen. Men tack för de fina orden :)

      Radera
  2. Har haft aktien sedan 2005 och ökat hela tiden. Lite av the holy graal, d v s låg risk men mycket hög potential. Detta letar vi ju efter hela tiden. Tycker din analys är vederhäftig. Bolaget går fortfarande under radarn, men i takt med att fastigheter färdigställs borde fler se de värden som finns redan och som efterhand skapas. Klart köp, fr a på sikt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stort tack för din komplimang! Jag håller verkligen med om din liknelse med en "holy grail" - jag har väldigt svårt att se en långvarig nedgång för den här aktien. Stort grattis till en bra affär!

      Radera
    2. Jodå, det har varit en bra affär hittills och kommer nog att fortsätta många år till. Vi går nu successivt över från i stort sett utvecklande till mer och mer förvaltande bolag. Förstår inte marknadens värdering alls. Enligt Aktiespararen är genomsnittlig värdering av fastighetsbolagens eget kapital 4,37. Egentligen borde Amhult2 värderas över detta då de har stora tillgångar med detaljplan och bra läge som efter hand skapar stora värden. Och dessutom Skogens Gård som en joker om några år.

      Radera
    3. Nja, håller nog inte riktigt med om var värderingen bör ligga. Ett bolag med förväntad ROE på 8% när allt är färdigutvecklat kan inte ha en värdering på över 4 gånger eget kapital då detta skulle ge en avkastning på 2% årligen. Jag har inte så bra koll på vilka bolag som värderas över 4ggr eget kapital, men jag kan inte tänka mig att dessa endast har som mål att förvalta och hyra ut bostäder. De borde helt enkelt ha en högre omsättningshastighet för sina bostäder.

      Radera
    4. Om man utgår från att man byggt 1/3av Amhult etapp två klart och dessutom har Skogens Gård kvar kan jag tänka mig ett värde på uppåt 5 ggr dagens EK.

      Radera
  3. Bra skrivet! Kan reka reportaget vi spelade in på plats där nere för några veckor sedan. Ifall man vill se hur kvarteret ser ut :P.

    https://www.youtube.com/watch?v=kei8eCvufeE

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack, Olle! Äger du själv Amhult 2?

      Radera
  4. Bra analys!

    Efter att ägamintid tog upp bolaget för ett antal år sedan jag varit nyfiken på det men det är först nu de har börjat gå med vinst och har en historik av ökat eget kapital vilket gör det desto mer intressant. Så tack för vältajmad analys :)
    Även om jag försöker vara mer konservativ med förväntningar så känns nedsidan begränsad. Det lär komma en till NE om 2-3 år men likt vad som hände vid nuvarande NE så lär det ändå vara långsiktigt värdeskapande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack så mycket, Ruter! Nja, jag håller nog inte med om att det bör komma en till NE om 2-3 år. Jag tycker att bolaget är rätt duktigt på att hålla i pengarna och inte spendera mer än vad som behövs. Dessutom har de kommunicerat tydligt att de inte förväntar sig något behov av ytterligare kapital. Detta är dock helt beroende av när utbyggnaden av Skogens Gård ska ske, då jag tror att det lär krävas ytterligare kapital till detta. Men utveckla gärna hur du tänker. Vad får dig att tro att ytterligare en NE kommer inom 2-3år?

      Radera
    2. Ja, det var just Skogens Gård jag tänkte på i kombination med att de sista kvarteren byggs. Jag kanske misstolka hur länge kapitalet de tar in nu kommer räcka, men det lätt som det skulle räcka för närmaste åren. Sedan så anses NE vara billiga pengar av VD kontra t.e.x. prefferensaktier. Likaså har de hellre en NE än att gå över 60% i belåningsgrad. Så jag ska väl inte säga att de definitivt kommer men det finns en risk att det gör.

      Radera
    3. Ja, det är sant. Bra poäng med VD:s resonemang kring NE vs preffar. Har du tryckt på köpknappen ännu eller funderar du fortfarande på saken?

      Radera
    4. Jag fiskar just nu en mindre position (2%). Frågan är väl om position borde vara större eller ej. Tanken just nu är väl att öka desto mer eftersom jag får tillgång till likvida (via nyinflöde och försäljning). Ska även försöka ta mig till årsstämman då jag ändå bor i rätt stad (därav att jag haft ett öga på bolaget några år).

      Radera
  5. En jättebra analys av dig Jesper. Det är viktigt att se värdet och potentialen i Amhult 2. Aktien är ännu utanför radarn. Jag äger själv aktien och ser långsiktigt på min investering.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack Henrik :) Håller verkligen med. Jag tror dock att den kan komma att bli mer och mer upptäckt nu i takt med att bolaget går med vinst. Tror att "förhoppningsbolagsstämpeln" kan försvinna.

      Radera
  6. Tack för analysen, undrar bara hur du kommer fram till eget kapital per aktie 70,9 kr? Enligt sista delårsrapport är det 62,9 kr, efter nyemissionen får jag 64,6 kr/aktie.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I och med nyemissionen får man ju in pengar som går in under eget kapital. Borde vara det du missar. Tillgångar blir alltså = tillgångar före nyemission+ antal nya aktier * pris per nyemitterad aktie. Dvs 650.700.000+688.933*80=tillgångar.

      Radera
  7. Träffade Eigil storägare Amhult 2 måndags. Han va nöjd med nyemissionen o sa att endast 3:e världskrig kan stoppa dem nu :) Jag bor i närheten o imponeras av bolaget. Eigil började köpa mark i området 1977 - det kallar jag långsiktighet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Häftigt! Kul att höra att största ägaren har en stark ådra av långsiktighet!

      Radera
  8. Tack för en bra och intressant analys Jesper! Hur har du hittat information om byggstarterna på resterande kvarter? Jag har fördjupat mig i bolaget de senaste dagarna men tyvärr inte kunnat hitta den informationen. Ha en bra helg! Med vänliga hälsningar Erik

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Erik,

      Du hittar samtlig information i prospektet till nyemissionen från november 2016.

      Allt gott,
      Jesper

      Radera