Analys: Amhult 2

Av: Jesper Henrikson

Aktiekurs: 81 kr

Börsvärde: 555 Mkr

Eget kapital per aktie: 70,9kr

P/B: 1,14

Amhult 2 är ett utvecklings- och förvaltningsföretag inom fastighetssektorn och värderas idag precis över drygt 1,14 gånger eget kapital. Under nästkommande 5 år kommer man bygga klart de resterande delarna av den detaljplan man nu betar av. Kassaflöden har redan börjat rulla in från den färdigställda tredjedelen och när allt är klart räknar man med ett uppnå en räntabilitet be det egna kapitalet på 8 % genom att hyra ut bostäder, kontors- och butiksytor. Givet Amhult 2:s bevisade förmåga att växa det egna kapitalet genom kostnadseffektivt färdigställande av bostäder och andra byggnader tror jag att man kan växa det egna kapitalet med 150 % till 2021. Denna av det egna kapitalet på 5 år motsvarar 20 % värdetillväxt om året och då får man en eventuell värdeökning av befintligt bestånd som en option på köpet.

Om bolaget

Amhult 2 är ett fastighetsbolag som prospekterar, bygger och förvaltar 44.000m2 mark i Amhult (Torslanda), 1,5mil norr om Göteborg. År 2011 klubbades detaljplanen igenom för Amhult Centrum. Denna delades in i två delar, etapp I och etapp II. Den första etappen är redan avklarad och nu genomför man alltså etapp II. Bolaget har som första mål att bebygga fastigheterna i Amhult Centrum. I detta inkluderas byggande av både boende och kommersiella lokaler. Därefter är det sagt att man successivt ska förvärva och utveckla nya byggnadsprojekt i närområdet. Amhult 2 har alltså inte som mål att prospektera mark för att sedan sälja den, utan istället vill man förvalta det fina läget man har genom att istället bygga hyresrätter.

Amhult 2 har en tydligt uttalad vision, som enligt mig ger intrycket av att den snabba expansionen av området bara har börjat. Visionen för bolaget är att i första hand, efter antagen detaljplan, inom en femårsperiod, dvs år 2021, färdigställt byggnations projektet Amhult Centrum etapp II, samt därefter vara en av huvudaktörerna i Torslanda avseende förvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. 

Tillväxt i företaget skall skapas genom att bebygga befintlig mark i Torslanda kostnads-effektivt, genom väl projekterad och styrd byggnation. Detta genomförs genom att arbeta med kostnadsstyrning i alla delar från projektering till genomförande med bibehållen hög kvalité. Tillväxt skall även skapas genom förvärv av mark samt fastigheter i Torslanda som kan skapa värdetillväxt genom att varje fastighets egna förutsättningar tas tillvara och utvecklas med kvalitet och ekonomiskt fokus i centrum. 

Det långsiktiga finansiella målet för bolaget är att ha en avkastning på eget kapital (ROE) på 8 procent Detta avser dock målet för bolaget när hela etapp II är genomförd. Dvs ROE vid år 2021 ska vara 8 procent. Knäckfrågan blir då vad värdet av det egna kapitalet kommer att vara vid denna tidpunkt. Sedan detaljplanen för Amhult 2 blev klar har dock värdet på det egna kapitalet ökat i rask takt.

De senaste tre åren har det egna kapitalet vuxit med 27,5%, 13,5% respektive 11,9%.

Bolaget är alltså inne i en riktigt bra fas och sedan man färdigställde kvarteren Stridsflyget och Radarflyget under våren 2016 har man gått med vinst. Kan man fortsätta bygga i en snabb takt till samma höga kvalitet som man hittills lyckats göra skulle Amhult 2 vara en intressant investering. För att detta ska vara möjligt måste dock bolaget ha tillräckligt mycket kvar att bygga, och det är verkligen något som man har. Ställer man det som är byggt i dagsläget i relation till vad som skall komma att byggas ser det väldigt bra ut, vilket gör att jag tror att man fortsatt kommer att kunna växa det egna kapitalet.

Kvarteren

Amhult Centrum.

Amhult 2 har hittills bara utnyttjat cirka en tredjedel av den totala ytan som man hittills fått bygglov på.

Amhult 2 kommer dock inte sluta bygga när man är klara med Amhult Centrum. Bolaget meddelade ganska nyligen att man inlett ett samarbete med Lysevägens Bostads AB, vilket innebär att man kommer få möjligheter till ytterligare förvärv av mark på Skogens Gård i Torslanda. Amhult 2 menar att man har planer på att utveckla detta till nästa stora byggprojekt.

Vidare finansiering

För att slutföra byggandet av Amhult Centrum etapp II har bolaget beräknat att investeringar på 1000 miljoner kronor kommer att behövas. Detta ska finansieras med hjälp av en nyemission, som pågår just nu, samt via banklån. Man har satt upp ett mål om att inte överstiga en belåningsgrad på 60 procent.

Genom försäljning av ytterligare bostadsrätter skulle återstoden av byggandet av Amhult 2 kunna finansieras. Styrelsen har dock som strategi att vara återhållsamma med utförsäljningen av bostadsrätter då den bedömer att det kommer att finnas en stor efterfrågan på hyresrätter framöver, och att bolaget därigenom på sikt kommer att ha en bättre intjäning. Amhult 2 har i dagsläget, efter den pågående nyemissionen, ett beräknat låneutrymme om 500 miljoner kronor, med hänsyn taget till belåningsgraden.

Värdering

I dagsläget värderas Amhult 2 till 1,14 gånger eget kapital, något som är lågt om man jämför med andra svenska fastighetsbolag. Överlag värderas svenska fastighetsbolag till någonstans mellan 1,2 och 1,5 gånger det egna kapitalet. Det är dock få av de övriga svenska fastighetsbolagen som likt Amhult 2 är inne i en väldigt expansiv fas.

Att Amhult 2 värderas till något över eget kapital antyder att det är rimligt värderat, men säger ingenting om hur utvecklingen av det egna kapitalet kommer att vara i framtiden. För att få en aning om detta gör jag nedan några antaganden och beräkningar.

Antagande 1:

Sedan slutet av 2013 har man lyckats öka det egna kapitalet med cirka 32kr. Detta har skett genom att bebygga ungefär en tredjedel utav den totala ytan. Om vi antar att detta kan vara en fingervisning av hur utvecklingen kan komma att se ut, så bör det egna kapitalet värderas till ca 145kr år 2021.

Antagande 2:

Bolaget har även kommunicerat att byggandet av Amhult Centrum etapp II kommer att innebära ytterligare cirka 500 stycken bostäder till i området. I bolagets försäljning av de 52 stycken bostadsrätterna för Brf Luftseglaren gjordes en vinst på 12kr/aktie. En liknande värdestegring för kommande 500 stycken bostäder skulle innebära en värdestegring per aktie med 96kr (den nyblivna nyemissionens utspädning inkluderad), dvs eget kapital på 166kr/aktie.

Båda ovanstående beräkningar är dock väldigt konservativa eftersom man då inte räknar med någon värdestegring i det befintliga beståndet och inte heller för de delar av beståndet som blir klara innan år 2021. Oavsett kan det vara intressant som tanke. Ytterligare ett tillägg till ovanstående beräkning är att bolaget gått med förlust under nästan hela perioden 2013-2016. Det är alltså bara nyligen som man vänt till vinst i och med att de första hyresintäkterna börjat strömma in. För 2016 kommer man antagligen att ha en avkastning på eget kapital (ROE) på 0,5 procent. År 2021 räknar man med att samma siffra är på 8 procent.

Antagande 3:

Låt oss anta att ROE för åren 2017-2021 kommer vara 1%, 2.5%, 4%, 6% och 8%.

Kombinerar man antagande 1 och antagande 3 får man följande utveckling:

Eget kapital kommer i slutet av 2021 enligt mina antaganden vara 174,2 kr/aktie. Skulle man kombinera antagande 2 och 3 skulle värdet bli ännu högre.

Företaget har som utdelningspolicy att minst 50 % av årets resultat skall lämnas i utdelning efter genomförd byggnation av projektet Amhult Centrum etapp II. Dvs ingen utdelning är att vänta innan år 2021.

Sammanfattning

Amhult 2 är ett snabbväxande fastighetsföretag som främst ämnar hyra ut sitt fastighetsbestånd. Man har hittills lyckats väldigt bra med sina affärer och jag ser inget som antyder att detta inte skulle fortsätta. Bolaget har dock bara börjat sin resa och jag tror att Amhult 2 kan vara en riktigt bra långsiktig investering. Idag ligger värderingen på 1,14 gånger eget kapital (vid en kurs på 81kr), vilket jag anser vara billigt för de möjligheter som finns. En indikation på att bolaget är både kvalitativt och billigt gavs häromdagen när Sveriges motsvarighet till Warren Buffet, Per H Börjesson, tillkännagav att han, via sitt investmentbolag Spiltan, tecknar aktier i den pågående nyemissionen.

I dagsläget utgör Amhult 2 nästan 20 procent av min portfölj, något som jag känner mig väldigt bekväm med.

Länk till intervju med VD, Maria Nord finnes här.