Tankar om Amhult2 efter intressant Börssnack-tråd

Av Jesper Henrikson

Amhult2 har varit haft en riktig kräftgång under det senaste året. För drygt ett år sedan toppade aktien på 100kr och sedan dess har aktien tappat nästan 40%. Jag har tidigare skrivit om bolaget här och här.

Jag läste i helgen en intressant tråd på Börssnack om bolaget och jag tänkte skriva ned vad jag tar med mig från detta. 

Allmänt

Amhult2 har nyligen uppdaterat sin verksamhetsbeskrivning på hemsidan till följande:

”Amhult 2:s verksamhet består av fastighetsutveckling i egen regi, markförvärv, utveckling och förvaltning av hyresbostäder, kontor och kommersiella lokaler. Lokalerna är anpassade för både privata, kommunala och statliga hyresgäster och förvaltningar. Våra nuvarande hyresgäster för lokaler omfattar även restauranger, gym, friskvård, hotell och kontor. 

Vår långsiktiga strategi är förvaltning av de bostäder och lokaler som vi bebygger i totalentreprenad.

Bolaget har en avgiftsbelagd kölista till våra hyreslägenheter som omfattar flera hundra sökanden.

Vårt långsiktiga behov av mark för bebyggelse är täckt för lång tid framöver, och i motsats till flera fastighetsutvecklare på marknaden producerar vi inte bostadsrättslägenheter utan endast hyresrättslägenheter.”

En kommentar till detta är den avgiftsbelagda kölistan till hyreslägenheter som omfattar flera hundra sökanden. Detta känns betryggande.

Amhult – är området attraktivt och finns det ett överutbud av bostäder i området?

Konsensus verkar vara att Amhult är ett barnfamiljsområde. Intrycket är att Amhult inte är det mest attraktiva barnfamiljsområdet i Göteborgstrakten. Det är snarare de västra delarna av Göteborg som anses mest attraktiva. Även områden närmre staden, såsom Örgryte, Johannesberg och Krokslätt, anses vara mer premium än Amhult.

Bilden jag får är att området inte är superattraktivt sett till närheten till Göteborg, men desto mer attraktivt med närheten till jobb och hav. Hela området mellan hamnarna och runt Volvo (som ligger inom ett par kilometer från Amhult) håller på att bli logistikområde och därför kommer än mer arbetstillfällen att skapas lokalt.

Tillgången på bostäder i området är av stor betydelse. Överutbud skulle kunna leda till att Amhult2 måste sänka hyresnivån för att finna hyresgäster och det skulle då slå mot framtida förvaltningsresultat. Flera i tråden belyser att Torslanda i huvudsak är ett villaområde och att det därför finns en stor brist på lägenheter i området. Ett exempel är villaboende föräldrar i Torslanda som separerar och båda får ett behov av varsin lägenhet i området.

Substansvärdes- eller kassaflödescase?

Just nu skrivs spaltmeter i media om den skakiga bostadsmarknaden och att vi kan stå inför en bostadskrasch. Därför är det vettigt att se på en investering i Amhult2 som ett kassaflödes- snarare än ett substansvärdescase. Får vi en krasch på bostadsrättssidan påverkar det hyresrätter i relativt liten utsträckning. Folk måste bo och hyresrätter blir snarare attraktivare om bankerna begränsar utlåningen till köp av bostadsrätter.

När centrum är färdigställt har Amhult2 som mål att förvaltningsresultatet på eget kapital ska vara 8% per år och ambitionen är att dela ut 50% av vinsten. På en höft skulle man kunna tänka sig ett scenario med förvaltningsresultat på 70-80 MSEK - cirka 11-12 kronor per aktie, dvs en utdelning om 5,5-6 kr per aktie.

Bolagets största kostnader är naturligtvis byggkostnaderna. Sverige har idag dyrast byggkostnader i hela Europa (källa), vilket gör det svårt att tjäna pengar på nybyggda hyresrätter. En kraftig nedgång i bostadrättspriser skulle dock innebära en lugnare byggkonjunktur och därmed lägre byggpriser. Så länge man lyckas hyra ut sina bostäder skulle alltså kassaflödescaset bara stärkas av en avmattning på bostadsmarknaden. 

Avslutande ord

Amhult2 går fint som bolag och anledningen till bolagets kräftgång på börsen förklaras snarare av att aktien är "tråkig" än något mer fundamentalt. Jag har ökat mitt innehav i nedgången och kommer att fortsätta med detta ifall aktien sjunker ytterligare.

Vad har ni för tankar om aktien och bolaget?