Om oss

Vi är två bröder som har ett stort aktieintresse gemensamt och bloggen är tänkt vara en mötesplats där vi kan samla och diskutera idéer. Ni hittar oss även på Twitter: @maxhenrikson2 @jesperhenrikson

lördag 31 december 2016

Utvärdering av börsåret 2016

Skrivet av Max Henrikson 31/12/2016

2016 blev i det stora hela ett ganska dåligt, eller i vart fall mediokert investeringsår för mig. Jag har avkastat 6.32 % på alla konton, eller 38 700 kr.

Jag inledde året katastrofalt och var ner 20% på redan den sista Februari. Mer om lärdomarna från min detta senare. Jag var dock inte fullinvesterad vid denna tidpunkt och jag fyllde på Avanzadepåerna rejält under våren, så mina 38 700 kr i avkastning motsvarar snarare en uppgång på 10 - 12%. 

Idag är det sammanlagda värdet av mina Avanzadepåer 403 000 kr och en viktig milstolpe för mig var att komma över 400 000 kr. Dyrt boende och dyra levnadskostnader i London har gjort det svårt att upprätthålla en bra sparkvot som under året har legat strax under 15%, men jag hoppas på att öka denna kvot under 2017.

Även om avkastningen under året varit sämre än jag hade hoppas på har jag lärt mig desto mer. Jag har jobbat på at bli mer långsiktig och hålla fast vid mina case under längre tid. Bloggandet är en viktig del i detta och jag har under sommaren/hösten påbörjat arbetet med att koncentrera portföljen till de innehav jag verkligen tror på.

Nedan följer mitt år i relation till OMXS30, som jag gick om på mållinjen, men detta är ett index utan utdelningar och inklusive utdelningar hamnar jag strax under index.



Den största lärdomen tar jag med mig från 2016 är mitt totala misslyckande i Vardia, där jag gick in för tungt initialt och dessutom snittade ner mig inför den årsrapport som kom den 28 Februari. Till slut satt jag med en kollosal position på >20% av portföljen och höll tummarna natten till rapporten. Jag hade conviction i att väret på kundstocken i Vardia (Numera Insr Insurance Group) utgjorde ett golv för aktien och att det fanns en enorm potential på uppsidan om rapporten föll väl ut. Så blev inte fallet och aktien störtdök ytterligare 30% på dagen.

Nedan följer en screenshot på min vår i Vardia och jag måste erkänna att jag får lätt ångest av att titta på denna graf, inklusive mina agerande. 



Totalt mer än halverades värdet I Vardia Från Januari till Mars och när jag till slut kom ur aktien var min portfölj ner 20% och index låg samtidigt på – 5%.

Följande lärdomar tar jag med mig:

1.       Överanalysera inte värdet på en tillgång (och var aldrig 100% säker på att du har rätt)
2.       Ha respekt för att turn around case kanske aldrig vänder
3.       Undvik företag som inte ännu visar vinster (eller kräv rabatt för detta)

Efter min ”Vardia-incident” har portföljerna utvecklats bättre och nedan följer utvecklingen post Vardia.

Jag nämnde inledningsvis att jag under sommar och höst aktivt har försökt skala upp mina bästa case och dra ner på antalet innehav. Jag vill gärna ligga runt 12 innehav och det har väl gått sådär med att skala bort alla mindre innehav. Jag har dock kommit en bit på vägen och mina 6 största innehav utgör nu 60 % av portföljen. Jag hoppas kunna fortsätta med att antingen sälja av eller skala upp mindre innehav så att jag känner att jag har 100% koll på alla innehav inför rapporter mm. Problemet jag upplever just nu är att mycket har blivit dyrt på den svenska börsen. Samtidigt är kronan nedpressad vilket gör det svårare att fyndköpa utomlands.

Nedan följer min förtfölj per den 31/12/2016


Här kommer en kommentar om mina största innehav:

Värderingen på Avensia har kommit upp rejält, men jag tror fortsatt på caset och inväntar spänt årsrapporten där jag hoppas på att få se en fingervisning av hur det går för licensintäkterna för Avansia Storefront.

Även Nilörngruppen har värderats upp en bit, men ett P/E tal på 15 för rullande 12 är inte skrämmande givet bolagets tillväxt och kvalité. Listbytet under 2017 bör dessutom leda till ökat intresse och inflöde av kapital.

Mina norska sparebanker: Skue och Sör, är båda både kvalitativa banker med låga kostnader i förhållande till intäkterna. Dessutom är de mycket billiga sett till både P/E och P/B. De har båda en mycket fin DA på 5-6% och när räntorna tickar uppåt bör man uppnå ännu bättre räntemarginaler.

Protector har tagit stryk i höst, men jag har en stark conviction till detta case och jag siktar på att att öka mitt innehav ytterligare inom det närmsta halvåret.

Avanza Zero är ett spel på att en svag krona och ska gynna verkstad. Samtidigt får jag bankerna som är i en stigande trend.  

Byggmax har haft ett dåligt år på börsen och man har under året jobbat i ROT-motvind, men bolaget är numera hyfast billigt och jag tycker man ligger bra positionerade för en digitalisering och tjänstefiering av byggmaterialbranschen.

Novo Nordisk köpte jag "på dippen" i höstas, men jag gick tyvärr in för tidigt och ligger för närvarande back nästan 20%. Kring dessa nivåer är bolaget dock billigt och som vanligt har marknaden överreagerat. Hade det inte varit för den svaga kronan hade jag kunnat tänka mig att köpa mer. 

Någon mer i läsarflödet som brände sig på Vardia eller har ni någon allmän input?


God avkastning 2017! 

söndag 18 december 2016

Portföljuppdatering

Av Jesper Henrikson

Vid bloggens uppstart gjorde jag ett kort inlägg om hur min portfölj ser ut. Då var portföljen ganska diversifierad och antalet bolag i portföljen var cirka 20st.

Senaste året, i takt med att jag gjort djupare analyser, har jag vågat gå in tyngre i de bolag som jag tror extra mycket på. Detta har varit en väldigt lyckad strategi och jag känner att jag vill gå mer och mer emot denna strategi, dvs att äga ett färre antal bolag som jag tror riktigt mycket på. Detta har resulterat i en liten utrensning för att öka i mina favoritinnehav.

Detta har lett till att jag har ökat i Protector, Amhult 2 och Nilörngruppen, samt köpt Skue Sparebank och Moberg Pharma. I takt med att Sparebanken Sør har blivit något mer rimligt värderad har jag hyvlat något i den positionen, något som jag även gjort i DAB. Dessutom vill jag bli av med min position i Solteq. Vidare ligger en ökning i Skue och Zalaris nära till hands.

Nuvarande portfölj ser ut på följande vis:





måndag 5 december 2016

Analys: Amhult 2

Av: Jesper Henrikson

Aktiekurs: 81 kr
Börsvärde: 555 Mkr
Eget kapital per aktie: 70,9kr
P/B: 1,14

Amhult 2 är ett utvecklings- och förvaltningsföretag inom fastighetssektorn och värderas idag precis över drygt 1,14 gånger eget kapital. Under nästkommande 5 år kommer man bygga klart de resterande delarna av den detaljplan man nu betar av. Kassaflöden har redan börjat rulla in från den färdigställda tredjedelen och när allt är klart räknar man med ett uppnå en räntabilitet be det egna kapitalet på 8 % genom att hyra ut bostäder, kontors- och butiksytor. Givet Amhult 2:s bevisade förmåga att växa det egna kapitalet genom kostnadseffektivt färdigställande av bostäder och andra byggnader tror jag att man kan växa det egna kapitalet med 150 % till 2021. Denna av det egna kapitalet på 5 år motsvarar 20 % värdetillväxt om året och då får man en eventuell värdeökning av befintligt bestånd som en option på köpet.

Om bolaget
Amhult 2 är ett fastighetsbolag som prospekterar, bygger och förvaltar 44.000m2 mark i Amhult (Torslanda), 1,5mil norr om Göteborg. År 2011 klubbades detaljplanen igenom för Amhult Centrum. Denna delades in i två delar, etapp I och etapp II. Den första etappen är redan avklarad och nu genomför man alltså etapp II. Bolaget har som första mål att bebygga fastigheterna i Amhult Centrum. I detta inkluderas byggande av både boende och kommersiella lokaler. Därefter är det sagt att man successivt ska förvärva och utveckla nya byggnadsprojekt i närområdet. Amhult 2 har alltså inte som mål att prospektera mark för att sedan sälja den, utan istället vill man förvalta det fina läget man har genom att istället bygga hyresrätter.

Amhult 2 har en tydligt uttalad vision, som enligt mig ger intrycket av att den snabba expansionen av området bara har börjat. Visionen för bolaget är att i första hand, efter antagen detaljplan, inom en femårsperiod, dvs år 2021, färdigställt byggnations projektet Amhult Centrum etapp II, samt därefter vara en av huvudaktörerna i Torslanda avseende förvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. 

Tillväxt i företaget skall skapas genom att bebygga befintlig mark i Torslanda kostnads-effektivt, genom väl projekterad och styrd byggnation. Detta genomförs genom att arbeta med kostnadsstyrning i alla delar från projektering till genomförande med bibehållen hög kvalité. Tillväxt skall även skapas genom förvärv av mark samt fastigheter i Torslanda som kan skapa värdetillväxt genom att varje fastighets egna förutsättningar tas tillvara och utvecklas med kvalitet och ekonomiskt fokus i centrum. 

Det långsiktiga finansiella målet för bolaget är att ha en avkastning på eget kapital (ROE) på 8 procent Detta avser dock målet för bolaget när hela etapp II är genomförd. Dvs ROE vid år 2021 ska vara 8 procent. Knäckfrågan blir då vad värdet av det egna kapitalet kommer att vara vid denna tidpunkt. Sedan detaljplanen för Amhult 2 blev klar har dock värdet på det egna kapitalet ökat i rask takt.

De senaste tre åren har det egna kapitalet vuxit med 27,5%, 13,5% respektive 11,9%.

Bolaget är alltså inne i en riktigt bra fas och sedan man färdigställde kvarteren Stridsflyget och Radarflyget under våren 2016 har man gått med vinst. Kan man fortsätta bygga i en snabb takt till samma höga kvalitet som man hittills lyckats göra skulle Amhult 2 vara en intressant investering. För att detta ska vara möjligt måste dock bolaget ha tillräckligt mycket kvar att bygga, och det är verkligen något som man har. Ställer man det som är byggt i dagsläget i relation till vad som skall komma att byggas ser det väldigt bra ut, vilket gör att jag tror att man fortsatt kommer att kunna växa det egna kapitalet.

Kvarteren
Amhult Centrum.

Amhult 2 har hittills bara utnyttjat cirka en tredjedel av den totala ytan som man hittills fått bygglov på.


Amhult 2 kommer dock inte sluta bygga när man är klara med Amhult Centrum. Bolaget meddelade ganska nyligen att man inlett ett samarbete med Lysevägens Bostads AB, vilket innebär att man kommer få möjligheter till ytterligare förvärv av mark på Skogens Gård i Torslanda. Amhult 2 menar att man har planer på att utveckla detta till nästa stora byggprojekt.

Vidare finansiering
För att slutföra byggandet av Amhult Centrum etapp II har bolaget beräknat att investeringar på 1000 miljoner kronor kommer att behövas. Detta ska finansieras med hjälp av en nyemission, som pågår just nu, samt via banklån. Man har satt upp ett mål om att inte överstiga en belåningsgrad på 60 procent.

Genom försäljning av ytterligare bostadsrätter skulle återstoden av byggandet av Amhult 2 kunna finansieras. Styrelsen har dock som strategi att vara återhållsamma med utförsäljningen av bostadsrätter då den bedömer att det kommer att finnas en stor efterfrågan på hyresrätter framöver, och att bolaget därigenom på sikt kommer att ha en bättre intjäning. Amhult 2 har i dagsläget, efter den pågående nyemissionen, ett beräknat låneutrymme om 500 miljoner kronor, med hänsyn taget till belåningsgraden.

Värdering
I dagsläget värderas Amhult 2 till 1,14 gånger eget kapital, något som är lågt om man jämför med andra svenska fastighetsbolag. Överlag värderas svenska fastighetsbolag till någonstans mellan 1,2 och 1,5 gånger det egna kapitalet. Det är dock få av de övriga svenska fastighetsbolagen som likt Amhult 2 är inne i en väldigt expansiv fas.

Att Amhult 2 värderas till något över eget kapital antyder att det är rimligt värderat, men säger ingenting om hur utvecklingen av det egna kapitalet kommer att vara i framtiden. För att få en aning om detta gör jag nedan några antaganden och beräkningar.

Antagande 1:
Sedan slutet av 2013 har man lyckats öka det egna kapitalet med cirka 32kr. Detta har skett genom att bebygga ungefär en tredjedel utav den totala ytan. Om vi antar att detta kan vara en fingervisning av hur utvecklingen kan komma att se ut, så bör det egna kapitalet värderas till ca 145kr år 2021.

Antagande 2:
Bolaget har även kommunicerat att byggandet av Amhult Centrum etapp II kommer att innebära ytterligare cirka 500 stycken bostäder till i området. I bolagets försäljning av de 52 stycken bostadsrätterna för Brf Luftseglaren gjordes en vinst på 12kr/aktie. En liknande värdestegring för kommande 500 stycken bostäder skulle innebära en värdestegring per aktie med 96kr (den nyblivna nyemissionens utspädning inkluderad), dvs eget kapital på 166kr/aktie.

Båda ovanstående beräkningar är dock väldigt konservativa eftersom man då inte räknar med någon värdestegring i det befintliga beståndet och inte heller för de delar av beståndet som blir klara innan år 2021. Oavsett kan det vara intressant som tanke. Ytterligare ett tillägg till ovanstående beräkning är att bolaget gått med förlust under nästan hela perioden 2013-2016. Det är alltså bara nyligen som man vänt till vinst i och med att de första hyresintäkterna börjat strömma in. För 2016 kommer man antagligen att ha en avkastning på eget kapital (ROE) på 0,5 procent. År 2021 räknar man med att samma siffra är på 8 procent.

Antagande 3:
Låt oss anta att ROE för åren 2017-2021 kommer vara 1%, 2.5%, 4%, 6% och 8%.

Kombinerar man antagande 1 och antagande 3 får man följande utveckling:


Eget kapital kommer i slutet av 2021 enligt mina antaganden vara 174,2 kr/aktie. Skulle man kombinera antagande 2 och 3 skulle värdet bli ännu högre.



Företaget har som utdelningspolicy att minst 50 % av årets resultat skall lämnas i utdelning efter genomförd byggnation av projektet Amhult Centrum etapp II. Dvs ingen utdelning är att vänta innan år 2021.

Sammanfattning
Amhult 2 är ett snabbväxande fastighetsföretag som främst ämnar hyra ut sitt fastighetsbestånd. Man har hittills lyckats väldigt bra med sina affärer och jag ser inget som antyder att detta inte skulle fortsätta. Bolaget har dock bara börjat sin resa och jag tror att Amhult 2 kan vara en riktigt bra långsiktig investering. Idag ligger värderingen på 1,14 gånger eget kapital (vid en kurs på 81kr), vilket jag anser vara billigt för de möjligheter som finns. En indikation på att bolaget är både kvalitativt och billigt gavs häromdagen när Sveriges motsvarighet till Warren Buffet, Per H Börjesson, tillkännagav att han, via sitt investmentbolag Spiltan, tecknar aktier i den pågående nyemissionen.

I dagsläget utgör Amhult 2 nästan 20 procent av min portfölj, något som jag känner mig väldigt bekväm med.


Länk till intervju med VD, Maria Nord finnes här